Bạn đang ở đâyTrang chủ » Xây Nhà Phần Thô Trọn Gói Gồm Những Gì? Báo Giá Và Kinh Nghiệm Cần Biết Trước Khi Xây

Xây Nhà Phần Thô Trọn Gói Gồm Những Gì? Báo Giá Và Kinh Nghiệm Cần Biết Trước Khi Xây

Nhiều gia chủ khi chuẩn bị xây nhà thường băn khoăn: “Nên xây nhà trọn gói hay chỉ xây phần thô?”, “Xây phần thô có tiết kiệm hơn không?”, “Nhà thầu sẽ làm những công việc gì?”, hay “Làm sao để không phát sinh chi phí trong quá trình xây dựng?”.

Thực tế cho thấy, không ít người vì chưa hiểu rõ về xây nhà phần thô trọn gói nên đã gặp phải tình trạng công trình chậm tiến độ, phát sinh nhiều khoản ngoài dự toán hoặc chất lượng thi công không như mong muốn. Việc tìm hiểu kỹ ngay từ đầu sẽ giúp gia chủ chủ động hơn về tài chính cũng như kiểm soát tốt chất lượng công trình.

Nếu bạn đang có kế hoạch xây dựng nhà phố, biệt thự hay nhà cấp 4, bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu toàn diện về xây nhà phần thô trọn gói, từ khái niệm, phạm vi công việc, đơn giá cho đến những kinh nghiệm quan trọng trước khi ký hợp đồng.

1. Xây nhà phần thô trọn gói là gì?

Nhiều gia chủ thường nhầm lẫn giữa xây nhà phần thô trọn gói và dịch vụ xây nhà trọn gói chìa khóa trao tay. Trên thực tế, đây là hai hình thức hoàn toàn khác nhau.

Xây nhà phần thô trọn gói là hình thức nhà thầu chịu trách nhiệm cung cấp toàn bộ vật tư phần thô, nhân công xây dựng và thực hiện toàn bộ các hạng mục kết cấu của công trình. Gia chủ sẽ tự lựa chọn và mua vật tư hoàn thiện như gạch lát, sơn nước, thiết bị vệ sinh, đèn chiếu sáng, cửa, tủ bếp…

Hình thức này phù hợp với những gia đình muốn chủ động lựa chọn vật liệu hoàn thiện theo sở thích nhưng vẫn muốn đảm bảo phần kết cấu công trình được thi công bài bản, đúng kỹ thuật.

1.1. Xây phần thô khác gì với xây nhà trọn gói?

Nếu lựa chọn dịch vụ xây nhà trọn gói, nhà thầu sẽ thực hiện toàn bộ từ phần móng đến hoàn thiện và bàn giao nhà có thể đưa vào sử dụng ngay.

Trong khi đó, khi sử dụng dịch vụ xây nhà phần thô, nhà thầu chỉ thực hiện phần khung xương của công trình và một số hạng mục hoàn thiện cơ bản.

Nói cách khác, phần thô chính là “bộ khung” quyết định tuổi thọ, độ an toàn và độ bền của ngôi nhà.

Hình ảnh kỹ sư đang kiểm tra công tác đổ bê tông sàn tại công trình nhà phố.

2. Xây nhà phần thô trọn gói gồm những hạng mục nào?

Đây là câu hỏi được nhiều khách hàng quan tâm nhất trước khi lựa chọn nhà thầu.

Thông thường, phạm vi công việc của xây nhà phần thô trọn gói sẽ bao gồm các hạng mục dưới đây.

2.1. Công tác chuẩn bị và tổ chức công trường

Nhà thầu sẽ tiến hành:

Vệ sinh và chuẩn bị mặt bằng thi công.
Định vị tim móng công trình.
Lập lán trại tạm cho công nhân.
Đấu nối điện nước phục vụ thi công.
Lắp đặt biển báo an toàn công trình.
Che chắn bảo vệ công trình và khu vực lân cận.

Đây là bước quan trọng nhằm đảm bảo công trình được thi công an toàn và đúng quy định.

2.2. Thi công phần móng

Móng là hạng mục quan trọng nhất của ngôi nhà.

Tùy thuộc điều kiện địa chất, quy mô công trình và tải trọng thực tế mà kỹ sư sẽ lựa chọn phương án móng phù hợp như:

Móng đơn.
Móng băng.
Móng bè.
Móng cọc ép.
Móng cọc khoan nhồi.

Các công việc bao gồm:

Đào đất móng.
Gia công cốt thép.
Đổ bê tông lót.
Lắp dựng coffa.
Đổ bê tông móng.
Thi công giằng móng.

2.3. Thi công kết cấu bê tông cốt thép

Đây là phần tạo nên bộ khung chịu lực chính của ngôi nhà.

Cột bê tông cốt thép.
Dầm bê tông cốt thép.
Sàn bê tông cốt thép.
Cầu thang bê tông cốt thép.
Mái bê tông cốt thép.

Nhà thầu sẽ cung cấp đầy đủ:

Xi măng.
Cát xây dựng.
Đá xây dựng.
Thép xây dựng.
Coffa.
Giàn giáo.

2.4. Công tác xây tường và tô trát

Sau khi hoàn thiện phần khung kết cấu, đội thi công sẽ tiến hành xây tường ngăn chia không gian.

Xây tường bao.
Xây tường ngăn phòng.
Xây hộp kỹ thuật.
Tô trong và ngoài nhà.
Cán nền các tầng.

Chất lượng công tác xây tô sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến độ phẳng, thẩm mỹ và khả năng chống nứt của công trình.

2.5. Thi công hệ thống điện nước âm tường

Một số nhà thầu còn bao gồm cả hệ thống M&E âm tường trong gói thi công phần thô nhà ở.

Đi đường ống điện âm tường.
Đi đường ống cấp thoát nước.
Lắp đặt hộp điện âm.
Hệ thống chống sét.
Hệ thống internet, truyền hình.

Hình ảnh công trình nhà phố đã hoàn thiện phần thô với hệ thống cột, dầm, sàn và tường xây hoàn chỉnh.

3. Những hạng mục không bao gồm trong xây nhà phần thô trọn gói

Không ít gia chủ cho rằng khi ký hợp đồng xây nhà phần thô trọn gói, nhà thầu sẽ thực hiện toàn bộ công trình đến khi có thể dọn vào ở. Tuy nhiên, thực tế không phải như vậy. Để tránh phát sinh tranh chấp trong quá trình thi công, gia chủ cần nắm rõ những hạng mục không nằm trong phạm vi thi công phần thô.

Thông thường, các hạng mục sau sẽ không được bao gồm trong gói xây dựng phần thô nhà phố:

Gạch lát nền, gạch ốp tường.
Đá trang trí, đá cầu thang.
Sơn nước hoàn thiện.
Thiết bị vệ sinh như lavabo, bồn cầu, vòi sen.
Thiết bị điện như đèn chiếu sáng, ổ cắm, công tắc.
Cửa đi, cửa sổ, cửa cuốn.
Lan can kính, tay vịn cầu thang.
Tủ bếp, tủ quần áo và nội thất rời.
Máy lạnh, máy nước nóng, thiết bị gia dụng.

Mỗi nhà thầu sẽ có phạm vi công việc khác nhau. Vì vậy, trước khi ký hợp đồng, gia chủ nên yêu cầu đơn vị thi công liệt kê chi tiết toàn bộ hạng mục được thực hiện nhằm tránh những hiểu lầm không đáng có.

4. Đơn giá xây nhà phần thô trọn gói hiện nay là bao nhiêu?

Chi phí xây dựng luôn là vấn đề được gia chủ quan tâm hàng đầu. Tuy nhiên, rất khó để đưa ra một mức giá cố định áp dụng cho mọi công trình bởi đơn giá xây nhà phần thô phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau.

Theo mặt bằng chung hiện nay tại TP.HCM, giá xây nhà phần thô trọn gói thường dao động từ khoảng 3.400.000 – 4.200.000 VNĐ/m² tùy thuộc vào quy mô công trình, điều kiện thi công và chủng loại vật tư sử dụng.

Để biết chính xác chi phí đầu tư, gia chủ nên liên hệ trực tiếp nhà thầu để được khảo sát thực tế và lập báo giá xây nhà phần thô chi tiết.

4.1. Bảng giá tham khảo xây nhà phần thô

Loại công trình	Đơn giá tham khảo (VNĐ/m²)
Nhà phố hiện đại	3.400.000 – 3.700.000
Nhà phố tân cổ điển	3.700.000 – 4.000.000
Biệt thự hiện đại	3.800.000 – 4.200.000
Biệt thự tân cổ điển	Liên hệ báo giá

Lưu ý: Đơn giá trên chỉ mang tính tham khảo. Chi phí thực tế có thể thay đổi tùy thời điểm và yêu cầu cụ thể của từng công trình.

4.2. Những yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây phần thô

Nhiều gia chủ thắc mắc vì sao cùng diện tích nhưng tổng chi phí xây dựng lại khác nhau. Nguyên nhân đến từ các yếu tố sau:

Điều kiện địa chất khu đất.
Loại móng sử dụng.
Diện tích và quy mô công trình.
Nhà có tầng hầm hay không.
Vị trí xây dựng nằm trong hẻm nhỏ hoặc mặt tiền.
Kiến trúc công trình đơn giản hay phức tạp.
Chủng loại vật tư phần thô.

Đặc biệt, đối với những khu vực có nền đất yếu, chi phí ép cọc hoặc gia cố móng có thể làm tăng đáng kể tổng ngân sách đầu tư.

Hình ảnh công nhân thi công cốt thép và lắp dựng coffa tại công trình.

5. Vì sao nên thuê nhà thầu xây phần thô chuyên nghiệp?

Nhiều gia đình lựa chọn tự thuê nhân công riêng để tiết kiệm chi phí. Tuy nhiên, hình thức này tiềm ẩn khá nhiều rủi ro về chất lượng và tiến độ. Việc lựa chọn nhà thầu xây phần thô chuyên nghiệp sẽ mang lại nhiều lợi ích thiết thực.

5.1. Đảm bảo chất lượng kết cấu công trình

Phần thô được ví như bộ xương sống của ngôi nhà. Một sai sót nhỏ trong quá trình thi công có thể ảnh hưởng đến độ bền và sự an toàn của công trình trong nhiều năm sau.

Nhà thầu chuyên nghiệp sở hữu đội ngũ kỹ sư giàu kinh nghiệm, đảm bảo mọi hạng mục được thi công đúng hồ sơ thiết kế và tiêu chuẩn kỹ thuật.

5.2. Hạn chế phát sinh chi phí sửa chữa

Thi công đúng kỹ thuật ngay từ đầu sẽ giúp giảm thiểu nguy cơ nứt tường, thấm dột hoặc lún công trình. Điều này giúp gia chủ tiết kiệm đáng kể chi phí sửa chữa về sau.

5.3. Đảm bảo tiến độ thi công

Các công ty xây dựng chuyên nghiệp luôn có đội ngũ nhân công ổn định cùng quy trình quản lý bài bản. Nhờ đó, tiến độ công trình được đảm bảo theo đúng cam kết trong hợp đồng.

5.4. Chính sách bảo hành rõ ràng

Đây là lợi ích mà hình thức thuê nhân công nhỏ lẻ khó có thể đáp ứng. Khi có sự cố phát sinh, nhà thầu sẽ chịu trách nhiệm kiểm tra và khắc phục theo điều khoản bảo hành.

6. Kinh nghiệm lựa chọn nhà thầu xây phần thô uy tín

Việc lựa chọn đúng nhà thầu có ý nghĩa quyết định đến chất lượng và tuổi thọ công trình. Dưới đây là những kinh nghiệm quan trọng mà gia chủ nên tham khảo.

6.1. Kiểm tra hồ sơ pháp lý doanh nghiệp

Nên ưu tiên các công ty có giấy phép kinh doanh rõ ràng, địa chỉ văn phòng cụ thể và thông tin liên hệ minh bạch.

6.2. Tham khảo công trình thực tế

Gia chủ nên đến trực tiếp các công trình mà nhà thầu đã và đang thi công để đánh giá năng lực thực tế thay vì chỉ xem hình ảnh trên website.

6.3. Xem kỹ hợp đồng thi công

Trong hợp đồng cần thể hiện đầy đủ các nội dung:

Danh mục vật tư sử dụng.
Phạm vi công việc.
Tiến độ thi công.
Điều khoản thanh toán.
Chính sách bảo hành.
Trách nhiệm của các bên.

6.4. Không nên lựa chọn nhà thầu chỉ vì giá rẻ

Giá quá thấp thường tiềm ẩn nguy cơ sử dụng vật tư kém chất lượng hoặc cắt giảm quy trình kỹ thuật nhằm giảm chi phí.

Thay vì chỉ quan tâm đến giá, gia chủ nên cân nhắc tổng thể giữa năng lực, kinh nghiệm và chế độ bảo hành của nhà thầu.

Hình ảnh kỹ sư và chủ đầu tư nghiệm thu công trình phần thô.

Lựa chọn xây nhà phần thô trọn gói là giải pháp phù hợp đối với những gia chủ muốn chủ động lựa chọn vật liệu hoàn thiện nhưng vẫn đảm bảo phần kết cấu được thi công chuyên nghiệp, an toàn và bền vững. Để công trình đạt chất lượng tốt nhất, việc lựa chọn nhà thầu uy tín ngay từ đầu là yếu tố vô cùng quan trọng.